2.1 Woningbouw

Onze ambitie is om de woningvoorraad in de periode 2026-2030 substantieel te vergroten door circa 1.800 nieuwe woningen toe te voegen. Deze groei is nodig om balans in de leefbaarheid te behouden en te vergroten. Dit doen we naar behoefte en op de schaal die nodig is per dorp, waarbij expliciet onze focus ligt op woningbouw in alle dorpen. We houden stadswijken en dorpen gemêleerd met een sterke focus op betaalbaarheid voor zowel de eerste als de volgende generaties van kopers en huurders. We houden ruimte voor inwoners die collectief particulier opdrachtgever (CPO) willen zijn.

In het kader van het langer zelfstandig kunnen blijven wonen, hebben we wel extra oog voor bepaalde doelgroepen. Zo’n doelgroep zijn ouderen die graag dichtbij voorzieningen willen wonen in woningen waar geen aanpassingen meer noodzakelijk zijn. Voor hen is de zorg in de omgeving aanwezig. Ook is er in het kader van de eenzaamheid een ontmoetingsruimte, waar ook inwoners van het dorp of de wijk gebruik van kunnen maken.

Voor jongeren en starters willen wij voldoende betaalbare woningen realiseren. Door deze doelgroep toekomstperspectief in Schagen te bieden, komt dit zeker ook de leefbaarheid van onze dorpen en stad ten goede.

Binnen het woonbeleid is het van belang ook aandacht te hebben voor een kleine groep inwoners voor wie regulier wonen of verblijf in een instelling niet passend is. Het gaat om eigen inwoners die moeite hebben om zich staande te houden in een reguliere woonomgeving en daardoor regelmatig overlastsituaties veroorzaken of uiteindelijke op straat belanden. Om dat te voorkomen willen we een mogelijkheid binnen de gemeente realiseren dat mensen die niet passend (kunnen) wonen, een goed alternatief aangeboden wordt om prikkelarm te wonen.

In het kader van de leefbaarheid willen we in ieder dorp woningen realiseren en de mate wordt bepaald door behoefte en mogelijkheden.

Wanneer we de betaalbaarheid serieus nemen en we als gemeente bereid zijn om extra in te zetten op betaalbare koopwoningen, soms door langere grondprijzen, moet er beleid komen om dit te realiseren.

We willen dat bereiken door de woningen te verkopen waarop vervolgens een kettingbeding komt te rusten. De koper dient de woning zelf te bewonen (zelfbewoningsplicht) en mag deze meestal niet verhuren. De woning mag niet binnen een afgesproken termijn met grote winst worden doorverkocht. We willen ook een onderzoek om te komen tot een project Slimmer Kopen of KoopGarant.

Landelijk is per 1 juli 2026 de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV) in werking getreden. Deze wet beoogt om de woningbouwproductie te verhogen, de betaalbaarheid te waarborgen en kwetsbare groepen eerlijk te huisvesten. Dit ligt geheel in lijn met de wens van Schagen. Een vereiste van de WVRV is dat iedere gemeente voor 1 juli 2027 een volkshuisvestingsprogramma moet hebben. De gemeente moet in het volkshuisvestingsprogramma de verbinding leggen tussen wonen, zorg en ondersteuning.

De ambities zijn hoog. Voor het realiseren van deze ambities zijn we afhankelijk van factoren waar we zelf niet altijd voldoende invloed op hebben. Intern hebben we extra capaciteit en middelen nodig om de ambities te realiseren. Extern zijn we afhankelijk van geopolitieke omstandigheden, wet- en regelgeving, netcongestie, stikstof, capaciteit op bouwplaats, etc.

Betaalbaarheid en doelgroepen

• 400-500 woningen start bouw per jaar.
• Aansluitend bij de Woondeal is ons uitgangspunt 2/3 – 1/3: de vereiste percentages zijn 30% sociale huurwoningen, 37% middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen en 33% duurdere koopwoningen vrijesectorhuurwoningen. We hanteren een lagere betaalbaarheidsgrens dan het Rijk om woningen voor meer mensen bereikbaar te houden. We evalueren deze grens periodiek op effectiviteit, woningbouwproductie en marktontwikkelingen.
• We stimuleren projecten waarbij huizen blijvend betaalbaar blijven, ook voor opvolgende kopers.
• Het huidige CPO-beleid, de zelfbewoningsplicht en de toewijzingscriteria blijven gehandhaafd.
• We zetten in op een groei van het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de totale woningvoorraad. Bij grotere projecten, zoals in de omgevingsvisie gedefinieerd, bouwen we minimaal 40% goedkope koop en/of sociale huur. We kijken naar het optimaliseren van het sociaal vereveningsfonds om betaalbare woningbouw te stimuleren zonder de bouw van kleine projecten te belemmeren.
• Vaststellen van de regionale woonzorgvisie, hierin is vastgelegd welke woningen we moeten bouwen voor aandachtsgroepen en hoe we urgenten over de regio gaan verdelen.
• Opstellen van een volkshuisvestingsprogramma.

Huisvestingsverordening

• Om zoveel mogelijk particuliere huurwoningen in het laag- en middensegment te behouden voor woningzoekenden die niet terecht kunnen bij de woningbouwcorporatie, zorgen we ervoor dat de evaluatie omtrent de huisvestingsverordening naar voren wordt getrokken. Daarnaast moet het voor particuliere verhuurders, met niet meer dan vier woningen, altijd mogelijk zijn om hun woning via directe bemiddeling aan te bieden.

Bouwvormen en locaties

• We willen met 5% van het aantal woningen groeien in alle kernen met uitzondering van de kleinste kernen (minder dan 700 inwoners).
• Bij woningbouw in de kleinste kernen kiezen we voor maatwerk per dorp.
• We realiseren voor een kleine complexe doelgroep die niet regulier kan wonen, passende woonvormen; dit noemen we Skaeve Huse.
• Bij voorkeur realiseren we nultredenwoningen en/of woon-zorg(hof)woningen in de nabijheid van voorzieningen.
• Om de betaalbaarheid van nultredenwoningen te garanderen, kijken we naar bouwvormen van minimaal drie lagen. Daarbij bekijken we ook of een multifunctionele ruimte inpasbaar is en betaalbaar.
• We zetten ons in voor de ontwikkeling van Schagen-Oost.
• We zetten in op de realisatie van een flexwooncomplex.

Regelgeving en buitengebied

• De regelgeving voor generatiewoningen wordt verder versoepeld, waarbij we niet tornen aan juridische kaders rondom spuitzonering.
• We gaan werken aan aanvullend beleid voor woonbestemmingen in agrarisch gebied, met respect voor de bestaanszekerheid van de agrariër en de geldende spuitzonering.

Voorkomen van leegstand van woningen

• We gaan onderzoeken welke mogelijkheden we hebben om leegstand van woningen tegen te gaan. We willen een onderzoek naar een leegstandsverordening met zogenaamde leegstandsheffing.

Aanvullende regels voor behoud van betaalbare woningen

• We stimuleren projecten die ervoor zorgen dat huizen ook voor volgende kopers blijvend betaalbaar zijn.

Doelstelling:

• Vermindering van het tekort aan - passende - woonruimte.
• Woningen betaalbaar en beschikbaar houden.

Resultaten:

• Start bouw van 400-500 woningen met minimaal 2/3 betaalbare woningen en daarin 30% sociale huurwoningen.
• Een daling van de wachttijd voor een sociale huurwoning. Op langere termijn werken we er naartoe dat mensen in een dorp maximaal 2,5 jaar moeten wachten op een sociale huurwoning en in de stad Schagen maximaal 3,5 jaar.

• Regionale afspraken, onder andere Woonakkoord (KWK en Masterplan)
• Regionaal Woonakkoord Kop van Noord-Holland 2022-2026
• Regionale samenwerkingsafspraken woningbouw Kop van Noord-Holland en het Kwalitatief Woningbouwprogramma Kop van Noord-Holland (KWK) 2020-2030
• Omgevingsvisie gemeente Schagen, 2021
• Meerjarige prestatieafspraken Schagen 2022 - 2026
• Programma wonen, fase 1 2022 - 2026
• Notitie betaalbaarheid, 2022
• Nota grondbeleid 2025
• Woondeal 2.0, 2023
• Definities woningbouwprogramma, 2026
• CPO beleid, aangepaste beleidsregels, 2023
• Tiny Houses, 2023
• Starterslening, 2023
• Doelgroepenverordening gemeente Schagen, 2023
• Beleidsregels tijdelijke generatiewoning op eigen erf, 2024
• Sociaal Vereveningsfonds, 2025
• Huisvestingsverordening gemeente Schagen, 2025